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[文章轉載] REITs的投資機會

房地產一向是港人喜愛的投資項目之一,但買樓收租並不如想像中輕鬆,加上直接投資房地產需要動用大筆資金,只有少量資金的投資者未必可以參與這些投資。而最近,另一個越趨普及的方法,是透過房地產投資信託基金(“REITs")投資房地產。REITs主要投資於房地產項目的集體投資計畫。REITs透過擁有及管理可帶來收入的房地產項目(但不能參與房地產發展活動),例如:購物中心、寫字樓、酒店及服務式住宅,爭取為投資者提供定期收入。證監會認可的REITs必須以信託方式組成,及須把最少90% 的除稅後淨收益,以股息形式定期派發給投資者。

與直接投資物業相比,在交易所上市的REITs擁有較高的流通性(投資者可以像買賣股票般買賣REITs。然而,REITs的價格可能會較資產淨值出現溢價或折讓。)。這類基金為投資者提供機會,讓投資者毋須投入大筆資金,已能投資於大型的房地產項目。此外,由於REITs的投資組合擁有不同租務年期和租戶類別的物業,因此,REITs亦有助分散房地產項目投資的風險。

證監會認可的REITs及投資於REITs的認可單位信託及互惠基金 (“一般認可基金")的監管如下(見下表)。

                                                        監管守則                                     投資項目                                           買賣方式
證監會認可的REITs      證監會房地產投資信託基金守則       擁有及管理可帶來收入的房地                   於香港交易所買賣
                                                                                             產項目(包括香港及海外)

投資於房地產行業(如    證監會單位信託及互惠基金守則       主要投資於香港及海外上市的            透過銀行等中介人或直接向
透過投資REITs或從                                                             REITs、從事房地產的上市公司。       基金公司買賣
事房地產的上市公司)
的一般認可基金


證監會認可的REITs

證監會認可的REITs須遵守「房地產投資信託基金守則」的規定。這些REITs須於香港交易所上市,並訂立具透明度的投資政策和目標,以持有房地產項目作長線投資。管理公司須定期向投資者刊發詳細的報告書,匯報基金表現。證監會認可的REITs之管理公司必須獲證監會根據「證券及期貨條例」第V 部發牌及獲其核准;管治水平方面亦有嚴格要求,包括關連交易須獲單位持有人投票通過方可進行,並須提供獨立專家就關連交易是否公平和合理所作出之意見;須適時披露重要資料;委任獨立的受託人監察基金運作。最近,證監會放寬了REITs海外投資的地域限制,讓REITs可以投資於香港以外的房地產,以及提高槓桿比率上限(由原先REITs的資產總值的35%提高至45%)。隨著監管限制的放寬,預期將陸續有更多REITs推出。


投資於REITs的一般認可基金

雖然本港暫時未有認可的REITs上市發售,但不少一般認可基金亦可讓投資者涉足REITs。證監會早前修訂「單位信託及互惠基金守則」,准許「一般認可基金」投資在本地及海外交易所上市的REITs。現時,本港已有數隻投資於REITs的一般認可基金推出,它們大致可分為2類。

第一類是REITs相關的認可保證/保本基金,是根據「單位信託及互惠基金守則」第8.5章有關保證基金的規定獲得證監會認可。跟一般的保證基金相似,這類基金將大部份的資金投資於定息工具,以作為基金到期的本金保證。小部份的資金則投資於衍生工具,以提供潛在回報。REITs相關的保證基金購入REITs掛鈎的衍生工具,所以基金的潛在回報與衍生工具中的REITs表現掛鈎。

第二類是投資於地產行業的「一般認可基金」。這類基金不是保證或保本基金,但它們主要投資於REITs或從事房地產的上市公司。在REITs的投資而言,它們可根據『單位信託及互惠基金守則』第7.1、7.2及7.11章的投資規定,投資於不同交易所上市的REITs。

一般而言,房地產的租金收入相對穩定,加上REITs將大部份的純利派息,所以可以提供穩定的股息收入。而房地產與股市及債市相關系數較低, 因此在股票及債券之外,在投資組合內加入REITs亦有助分散風險。除了整體經濟及地產市道走勢外,REITs的回報亦取決於管理技巧,所以選擇管理公司及擁有不同租務年期和租戶類別的投資組合也十分重要。

REITs或「投資於REITs的基金」各有不同的重點及投資於不同的市場。投資者應細閱基金銷售文件,了解基金的特色,因應自己的投資目標和可承受的風險程度,評估個別基金是否適合自己。


(二之一,下期將討論REITs及「投資於REITs的基金」的回報與風險。)

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REITs的風險

對本地投資者而言,REITs是較新的投資工具,其投資風險與大家熟識的股票和一般基金不盡相同,所以繼上期討論過REITs的回報後,本欄今期將探討REITs的風險因素,以供投資者參考。


一般風險

根據證監會「房地產投資信託基金守則」(“守則")的規定,REITs只可投資於可產生收入的房地產 (亦可購入暫時沒有收入或正在進行發展或重建的物業,但價值不得超過基金資產淨值的10% )。對比那些投資於不同行業的組合,投資單一行業涉及較高的風險。而房地產投資的流動性相對較低,這可能影響基金面對市場改變時調整投資組合的靈活性。

REITs的回報受旗下物業價值、物業市場表現及其他經濟因素影響。基金所持的物業價格升跌會影響基金價格,而物業市場則受環球及本地經濟變化、租務市場的競爭、政府增減土地供應及修訂物業稅等因素影響。此外,由於認可的REITs須於交易所上市,其價格會像股票一樣受供求影響,可出現高水或折讓,而不一定反映資產淨值。

利率方面,利率上升一般令投資者對投資回報率有更高的要求,而由於租金水平普遍在租務期內鎖定,這使REITs回報吸引力相對減低。此外,利率上升加重投資成本,亦可能影響投資氣氛。但利率上升可能反映經濟好轉,對租金收入及物業價格有正面影響。所以利息上升所帶來的整體影響是正面還是負面,較難一概而論。


源自個別投資組合/策略的風險

REITs須把最少90%的除稅後淨收益派息(派息率並非保證,如果基金在營運上虧損,便可能不派息),加上可以為投資或營運借入款項(不得超逾基金資產總值的45%),所以租務年期和租戶類別除了對回報構成影響外,對能否提供穩定現金流以應付利息及派息支出也十分重要。例如較短期的租約會增加物業空置及租金波動的風險,如果大多數租約同時到期,這方面的風險便會相應增加。此外,若REITs租戶結構及租金收入集中於個別重要租戶或行業,這些客戶的流失或生意逆轉,對REITs的收入及現金流都有一定的影響。

證監會於今年6月修訂「守則」,容許REITs投資於香港以外的房地產。除了匯率風險外,投資海外物業亦須面對這些市場的獨特的經營環境及風險,包括與本港不同的法律及會計制度、業權結構、物業監管架構、估值方法、政治及經濟環境。所以「守則」內的「海外投資的應用指引」,要求管理公司、受託人及估值師須採用適當的方法及預防措施盡量減低海外投資的風險,並須在銷售文件及其他計劃通函向投資者披露有關風險。


海外市場的經驗

管理公司的企業管治質素亦直接影響REITs的回報。由於管理公司的管理費用一般按管理資產某百份比計算,所以管理資產愈大,收取的總管理費金額亦愈高,這可能令管理公司透過一些措施去增加基金資產。另外,若基金設有表現費的話,有些管理公司可能透過增加基金短期回報去爭取表現費,例如以高於市價買入物業,而賣家則以高於市值的租金租回物業一段時間。這些交易雖然可以於短期內提高基金回報,但最終只會損害投資者的利益。

香港的REITs雖較美國、澳洲等市場起步為慢,但卻正好吸收海外經驗,去蕪存菁,在相關的條例中制訂機制防止類似的管治問題出現。「守則」要求管理公司須以符合基金投資者的最佳利益的方式運作,並設立機制確保進行的交易不會損害投資者的權益。基金須以信託形式成立,並委任獨立的受託人以信託形式持有基金資產,及監察管理公司運作。在進行物業交易時,受託人須獲得物業估值師提交的近期估值報告。關連交易須獲投資者投票通過方可進行,並須提供獨立的專家意見。投資者亦有權在重要事項上投票,包括與關連人士有潛在利益衝突的交易;在2年的最短持有期內出售資產;更換管理公司;發行新單位及基金合併。基金須作全面和準確的資料披露,包括所有有潛在利益衝突的活動。收費方面,基金的銷售文件須註明計劃收費的計算基礎,並附有按年計算的百分比,及披露因投資管理職能而徵收的費用總額。


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